Tiny House’ların Hukuki Durumu: Yapı Ruhsatı Gerekir mi, Tarlaya Konulabilir mi?

Tiny House’ların Hukuki Durumu: Yapı Ruhsatı Gerekir mi, Tarlaya Konulabilir mi?

Tiny house satın alırken veya bir araziye yerleştirirken en sık karşılaşılan iddia, ünitenin tekerlekli ve plakalı olması nedeniyle yapı ruhsatına ihtiyaç bulunmadığıdır. Oysa Türk hukukunda “tiny house” adı altında bütün modelleri ve kullanım biçimlerini kapsayan genel bir yapı ruhsatı muafiyeti bulunmamaktadır.

 

Bir tiny house’un imar hukuku bakımından araç mı yoksa yapı mı sayılacağı; yalnızca ürünün adı, tekerlekli şasesi, O2 tip onay belgesi veya trafik tescil kaydı üzerinden belirlenmez. Ünitenin fiilî kullanım şekli, gerçek hareket kabiliyeti, altyapı hizmetlerinden yararlanması, çevresinde yapılan tamamlayıcı imalatlar ve bulunduğu parselin plan kararı birlikte değerlendirilir.

 

Bu nedenle bütün tiny house’ların ruhsata tabi olduğunu söylemek de, O2 belgeli ve plakalı her tiny house’un yapı ruhsatından muaf olduğunu kabul etmek de hukuken isabetli değildir.

 

Tiny House’lar Hangi Durumlarda Yapı Ruhsatına Tabidir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde “yapı”; karada veya suda bulunan, sürekli ya da geçici nitelikteki yer altı ve yer üstü inşaatları ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve hareketli tesisler olarak tanımlanmıştır.

 

Bu tanım yalnızca betonarme, temelli veya klasik nitelikteki binalarla sınırlı değildir. Kanun koyucunun “müteharrik tesisleri” de yapı tanımına dâhil etmiş olması, bir imalatın tekerlekli veya hareket ettirilebilir görünmesinin onu kendiliğinden imar mevzuatının dışına çıkarmadığını göstermektedir.

 

İmar Kanunu’nun 21. maddesinde de Kanun kapsamına giren yapılar bakımından yapı ruhsatı alınması genel kural olarak kabul edilmiştir.[1]

 

Bu çerçevede tiny house’un;

  • konut veya ticari faaliyet amacıyla kullanılması,

  • elektrik, su, kanalizasyon veya ısıtma gibi altyapı hizmetlerinden yararlanması,

  • teras, platform, merdiven, sundurma, çatı veya çevre duvarı gibi imalatlarla desteklenmesi,

  • birden fazla ünitenin yan yana getirilmesi veya birbirine bağlanması,

  • tekerlekleri bulunsa dahi fiilen hareket ettirilemez hâle gelmesi,

  • bulunduğu parselde sürekli bir yerleşim ve kullanım oluşturması,

imar hukuku bakımından yapı olarak değerlendirilmesine ve yapı ruhsatına tabi tutulmasına yol açabilir.

 

Buna karşılık konut veya ticari amaçla kullanılmayan, inşai faaliyete ya da altyapı hizmeti alma ihtiyacına konu olmayan, tekerlekli, plakalı ve araç ruhsatlı bir karavanın yapı niteliğinde olmadığı yönünde değerlendirme yapılması mümkündür. Ancak bu değerlendirme dahi karavanın her taşınmazda ve her amaçla kullanılabileceği anlamına gelmez. Ünitenin yapı sayılmaması ile bulunduğu arazinin imar, tarım, koruma ve işletme mevzuatına uygun kullanılması birbirinden farklı meselelerdir.

 

Bakanlığın Tiny House Görüşü Ne Anlama Geliyor?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğünün 4 Ekim 2023 tarihli “Hareketli Evler–Tiny House” konulu görüşü, tiny house’ların hukuki durumuna ilişkin en sık başvurulan idari metinlerden biridir. [2]

 

Ancak bu görüşün kapsamı ve sonuç bölümü birlikte okunmalıdır.

 

Bakanlık Görüşü Hangi Başvuru ve Taşınmaz Koşulları İçin Verilmiştir?

Bakanlık görüşü, belirli parseller üzerinde tekerlekli tiny house’ların yer alacağı bir kamping-karavan alanı için işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenip düzenlenemeyeceğine ilişkin görüş talebi üzerine verilmiştir.

 

Başvuruya konu parsellerin;

  • 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı dışında kaldığı,

  • 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planında marjinal tarım alanı olarak gösterildiği,

  • kadastral yola cepheli bulunduğu, belirtilmiştir.

Bu parsellerde yer alması planlanan tiny house’ların ise yere sabitlenmeyeceği, herhangi bir temel gerektirmeyeceği ve tekerlekli römork niteliğinde olacağı; buna karşılık elektrik, su ve benzeri altyapı hizmetlerinden yararlanacağı açıklanmıştır.

 

Dolayısıyla görüş yazısı, bütün tiny house’ların her türlü araziye serbestçe yerleştirilebileceğine ilişkin genel bir izin niteliğinde değildir. Taşınmazların plan durumu, tarımsal niteliği, ünitelerin teknik özellikleri, altyapı kullanımı ve ticari faaliyet amacı belirtilen somut bir görüş talebine verilen idari değerlendirmedir.

 

Görüş yazısı kanun veya yönetmelik niteliğinde bir düzenleyici işlem olmadığı gibi, yargı mercileri bakımından bağlayıcı bir hukuk kuralı da oluşturmaz. Bununla birlikte, Bakanlığın tiny house’ların hangi koşullarda yapı niteliği taşıdığına ilişkin idari yaklaşımını göstermesi bakımından dikkate alınabilecek yardımcı bir kaynak olarak değerlendirilmelidir.

 

Bakanlık hangi hâllerde yapı niteliğini kabul ediyor?

Görüşün sonuç bölümünde hareketli evlerin;

  1. konut veya ticari amaçla kullanılması,
  2. ısıtma, elektrik, su veya kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerinden yararlandırılması,
  3. inşai faaliyete konu edilmesi

hâllerinde yapı niteliği taşıdığı ve İmar Kanunu’nun 27. maddesindeki özel rejim dışında yapı ruhsatına tabi olduğu değerlendirilmiştir.

 

Burada dikkat edilmesi gereken husus, şartların “ve” değil, “veya” bağlacıyla sıralanmış olmasıdır. Bakanlık, bu şartların tamamının birlikte gerçekleşmesini aramamış; sayılan niteliklerden herhangi birinin bulunmasını yapı değerlendirmesi bakımından yeterli görmüştür.

 

Görüşte yapı ruhsatından muaf olduğu değerlendirilen grup ise:

“Belirtilen niteliklerden herhangi birine sahip olmayan tekerlekli, plakalı ve araç ruhsatlı karavanlar” olarak ifade edilmiştir.[2]

 

Buna göre yalnızca tekerlek, plaka veya araç ruhsatının bulunması yeterli değildir. Ünitenin konut veya ticari amaçla kullanılması, altyapı hizmetlerinden yararlanması ya da inşai faaliyete konu edilmesi hâlinde Bakanlığın yaklaşımı yapı niteliğinin kabulü yönündedir.

 

İmar Kanunu’nun 27. maddesi koşulsuz bir muafiyet midir?

Hayır.

İmar Kanunu’nun 27. maddesi tiny house’lara özgü bir muafiyet getirmemektedir. Madde; belediye ve mücavir alanlar dışında, köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak belirli konutlar ile tarım, hayvancılık ve köy halkının ihtiyaçlarına yönelik bazı yapılar hakkında özel bir rejim düzenlemektedir.

 

Bu kapsamdaki yapılarda dahi etüt ve projelerin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması ve yapıların fen, sanat, sağlık ve yöresel mimari koşullarına uygun olması gerekir. Köy yerleşik alanı dışında kalan tarım ve hayvancılık yapılarında ise kural olarak yapı ruhsatı alınması zorunludur.[1]

 

Dolayısıyla taşınmazın köyde veya kırsal bir bölgede bulunması, tek başına tiny house’un ruhsatsız kurulabileceği anlamına gelmez.

 

Ticari kullanımda ayrıca işyeri ruhsatı gerekir mi?

Bakanlık görüşünün sıklıkla gözden kaçırılan diğer yönü, işyeri açma ve çalışma ruhsatına ilişkindir.

 

Görüşte, hareketli evlerin ticari, sınai, zirai veya mesleki bir faaliyette kullanılması hâlinde işyeri açma ve çalışma ruhsatına tabi olduğu belirtilmiştir. Konaklama tesisi olarak işletilecek alanlarda ise tesis türüne uygun işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi gerektiği ifade edilmiştir.[2]

 

Bu nedenle bir tiny house’un yapı ruhsatına tabi olmadığı kabul edilse dahi, kamping, konaklama veya başka bir ticari faaliyet kapsamında ruhsatsız işletilebileceği sonucuna varılamaz.

 

O2 Belgesi ve Araç Ruhsatı Yapı Ruhsatının Yerine Geçer mi?

O2 tip onay belgesi, plaka ve trafik tescil kaydı; ünitenin karayolu mevzuatı bakımından römork veya araç niteliğine ilişkin belgelerdir.

 

Yapı ruhsatı ise bir taşınmaz üzerindeki yapılaşmanın;

  • imar planına,

  • parselin kullanım kararına,

  • yapılaşma koşullarına,

  • teknik ve fen kurallarına

uygunluğunu denetleyen farklı bir idari belgedir.

 

Bu nedenle araç ruhsatı ile yapı ruhsatı aynı hukuki işlevi yerine getirmez. Bir ünitenin karayolunda çekilmek üzere üretilmiş ve tescil edilmiş olması, arazi üzerinde sürekli konut veya işletme olarak kullanılmasının her durumda imar mevzuatına uygun olduğu anlamına gelmez.

 

Özellikle tekerleklerin işlevsiz hâle getirilmesi, ünitenin diğer imalatlarla çevrelenmesi, sabit bir kullanım oluşturması veya hareket kabiliyetini fiilen kaybetmesi hâlinde araç belgeleri yapı değerlendirmesini tek başına engellemez.

 

Yargı Kararları Tiny House’lara Nasıl Yaklaşıyor?

Tiny house uyuşmazlıklarında mahkemeler ürünün ticari adından çok somut kullanım biçimine ve arazi üzerindeki fiilî duruma bakmaktadır.

 

İncelenen kararlar bakımından öne çıkan ölçütler şunlardır:

  • ünitenin gerçek hareket kabiliyeti,

  • araziyle ve diğer imalatlarla kurduğu bağlantı,

  • elektrik ve su gibi altyapı hizmetlerinden yararlanması,

  • konut veya ticari kullanım biçimi,

  • parselin planlardaki kullanım kararı,

  • taşınmazın sit veya özel çevre koruma alanında bulunması,

  • yapı tatil tutanağının yeterliliği,

  • imar para cezasının her imalat yönünden doğru hesaplanması.

  •  

Foça Kararı: Somut Kullanım ve Hareket Kabiliyetinin Bulunmaması Belirleyici Olmuştur.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesinin 13 Mayıs 2025 tarihli kararına konu taşınmaz III. derece arkeolojik sit alanında bulunmaktaydı.

 

Taşınmaz üzerinde;

  • örme tuğla çevre duvarları,

  • zemin terasları,

  • tekerlekli çelik şase üzerine kurulan kapalı alanlar

tespit edilmişti.

 

Davacı, altı adet O2 tip onay belgeli, plakalı ve trafik tescil belgeli karavan satın aldığını, araç niteliğindeki bu üniteler için ayrıca yapı ruhsatı aranamayacağını ileri sürdü.

 

Mahkeme, tekerlekli şase üzerine kurulan ve hareket kabiliyeti bulunmadığı tespit edilen kapalı alanların ruhsata tabi olduğu sonucuna ulaştı. Yapı tatil tutanağı ile ruhsatsız imalatların yıkılmasına ilişkin işlemler hukuka uygun bulundu.[3]

 

Buna karşılık 342.935,62 TL tutarındaki imar para cezası iptal edildi.

 

Ancak para cezasının iptal edilmesi, imalatların hukuka uygun bulunmasına dayanmıyordu. Mahkeme;

  • alan oluşturan kapalı alanlarla,
  • alan oluşturmayan çevre duvarı ve zemin terası gibi imalatların

aynı yöntemle cezalandırılmasını ve artırım nedenlerinin bütün imalatlara topluca uygulanmasını hukuka aykırı buldu.

 

Bu kararın ortaya koyduğu sonuç açıktır:

 

İmar para cezasındaki hesap hatası, ruhsatsız yapıyı hukuka uygun hâle getirmez ve yıkım kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Karar, O2 belgeli ve plakalı bütün karavanların yapı sayılacağı anlamına gelmemekte; somut olayda hareket kabiliyeti bulunmayan kapalı alanlar ile bunları tamamlayan imalatların birlikte değerlendirilmesine dayanmaktadır.

 

Marmaris Kararı: Parselin Plan Kararı Belirleyici Olmuştur.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi 8. İdari Dava Dairesinin 18 Şubat 2025 tarihli kararına konu olayda, taşınmaza iki adet tek katlı tiny house yerleştirilmiş ve ünitelerin elektrik ile su ihtiyacı dış şebekeden karşılanmıştı.

 

Taşınmaz;

  • Datça-Bozburun Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde,
  • 1/25.000 ölçekli çevre düzeni planında marjinal tarım alanında,
  • tarımsal amaçlı yapılar dışında yapılaşmaya izin verilmeyen, bir alanda bulunuyordu.

Mahkeme, plan hükmü uyarınca tarım dışı amaçla kullanılan tiny house’ların mevcut hâlleriyle ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı sonucuna ulaştı ve yıkım işlemini hukuka uygun buldu.

 

Davacının ünitelerin taşınır olduğu, araç ruhsatlarının bulunduğu ve Bakanlık görüşüne göre yapı ruhsatına tabi olmadığı yönündeki iddiaları sonucu değiştirmedi. İlk derece mahkemesinin kararı, bölge idare mahkemesince hukuka uygun bulunarak istinaf başvurusu kesin olarak reddedildi.[4]

 

Kararda imar para cezasının bir bölümü korunurken bir bölümü iptal edildi. Taşınmazın kesin yapılaşma yasağı bulunan alanlardan olmadığı hâlde bu yönde artırım uygulanması ve Kanunda öngörülen süre tamamlanmadan ek para cezası verilmesi hukuka aykırı bulundu.

 

Bu karar da yıkım ile para cezasının ayrı hukuki denetime tabi olduğunu göstermektedir.

 

Tiny House Tarlaya Konulabilir mi?

Bir taşınmazın tapuda “tarla”, “bağ” veya “bahçe” olarak kayıtlı olması, malikine taşınmazı konut veya turizm amacıyla sınırsız biçimde kullanma yetkisi vermez.

 

İmar Kanunu’nun 3. maddesine göre herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin koşullarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı amaçla kullanılamaz.

 

Ayrıca Kanunun 8. maddesinde tarım arazilerinin, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda belirtilen izinler alınmadan tarım dışı amaçla kullanılamayacağı ve planlanamayacağı açıkça düzenlenmiştir.[1]

 

Bu nedenle tarlaya tiny house yerleştirilmeden önce yalnızca tapu kaydı değil;

  • üst ve alt ölçekli planlardaki kullanım kararı,

  • tarım arazisinin sınıfı,

  • tarım dışı kullanım izni gerekip gerekmediği,

  • köy veya kırsal yerleşik alan sınırları,

  • taşınmazın sit, kıyı, orman veya özel çevre koruma alanında bulunması,

  • kullanımın kişisel, turistik veya ticari niteliği,

  • altyapı ve ulaşım koşulları, birlikte incelenmelidir.

  •  

Tiny house’un araç niteliğinde olması ihtimali, tarım alanının konut, kamping veya konaklama tesisi olarak kullanılmasını kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez.

 

Sit ve Özel Koruma Alanlarında İlave İzinler Gerekir

Tiny house’un yerleştirileceği taşınmaz;

  • arkeolojik veya doğal sit alanında,

  • kıyıda,

  • orman alanında,

  • özel çevre koruma bölgesinde, bulunuyorsa yalnızca genel imar hükümlerine bakılması yeterli değildir.

 

İmar Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca özel kanunlarla düzenlenen alanlarda ilgili özel mevzuat hükümleri de uygulanır. Arkeolojik sit alanlarında yapılacak inşai ve fiziki müdahaleler bakımından 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile koruma kurulu kararlarının dikkate alınması gerekir.[1]

 

Foça kararında taşınmazın III. derece arkeolojik sit alanında bulunması, Marmaris kararında ise Datça-Bozburun Özel Çevre Koruma Bölgesi içinde kalması uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşımıştır.[3][4]

 

Araç ruhsatı veya O2 belgesi, özel koruma mevzuatından doğan izin ve sınırlamaları ortadan kaldırmaz.

 

Mobil, Sökülebilir veya Temelsiz Olmak Yeterli midir?

Bir ürünün “mobil”, “prefabrik”, “geçici” veya “sökülebilir” olarak adlandırılması tek başına yapı ruhsatı muafiyeti yaratmaz.

 

İmar Kanunu, geçici nitelikteki yapıları da ayrıca düzenlemekte ve belirli hâllerde bunların izin, süre ve kullanım koşullarına tabi olacağını kabul etmektedir.

 

Bu nedenle ünitenin temelinin bulunmaması önemli bir unsur olmakla birlikte tek başına belirleyici değildir. Somut değerlendirmede;

  • tekerleklerin işlevi,

  • çekilebilirlik,

  • kullanım süresi,

  • altyapı bağlantıları,

  • parsel üzerinde oluşturulan diğer imalatlar,

  • ünitenin konut veya işletme olarak kullanılması, birlikte dikkate alınır.

 

Ceza Hukukundaki “Bina” ile İmar Hukukundaki “Yapı” Aynı Değildir

Tiny house uyuşmazlıklarında idari yaptırımlar ile ceza sorumluluğu birbirinden ayrılmalıdır.

 

İmar Kanunu’ndaki yapı kavramı, sabit ve hareketli tesisleri içine alan geniş bir kavramdır. Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu ise ruhsatsız veya ruhsata aykırı “bina” yapılmasına ilişkindir.

 

Yargıtay 4. Ceza Dairesinin 8 Mayıs 2024 tarihli kararı doğrudan tiny house hakkında değil, büfe olarak kullanılan ve tekerlekler üzerine yerleştirilen imalatlara ilişkindir.

 

Kararda, söz konusu imalatların:“Temelsiz ve zeminle kalıcı bağlantısı bulunmayan imalatlar” olduğu kabul edilmiş ve TCK’nın 184. maddesindeki suçun yasal unsurlarının oluşmadığı sonucuna varılarak beraat hükmü onanmıştır.[5] Bu karar, tekerlekli ve temelsiz her ünitenin imar mevzuatına uygun olduğu anlamına gelmez.

 

Bir imalatın ceza hukuku bakımından “bina” sayılmaması, aynı imalatın İmar Kanunu bakımından “yapı” olarak değerlendirilerek mühürleme, yıkım veya idari para cezasına konu edilmesini kendiliğinden engellemez. İdari yaptırım ile ceza sorumluluğunun kanuni unsurları farklıdır.

 

Ruhsatsız Tiny House Hakkında Hangi İşlemler Uygulanabilir?

Tiny house’un imar hukuku bakımından yapı niteliğinde olduğu ve ruhsatsız yapıldığı; ruhsat ve eklerine aykırı bulunduğu veya ruhsat aranmayan bir yapıda onaylı projeye ve ilgili mevzuata aykırılık taşıdığı tespit edilirse 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında işlem tesis edilebilir.

 

Bu kapsamda:

  • yapının mevcut durumu yapı tatil tutanağıyla tespit edilir,

  • yapı mühürlenerek inşaat faaliyeti durdurulur,

  • imar mevzuatına aykırılık yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmazın beyanlar hanesine kaydedilir,

  • yapının ruhsata bağlanması veya aykırılığın giderilmesi hukuken mümkünse gerekli süreç işletilir,

  • yapı ruhsata bağlanmaz veya aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınabilir,

  • yıkım giderleri yapı sahibinden tahsil edilir.

  •  

Yapının ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığının veya aykırılığın giderilemeyeceğinin ilgili idarece tespit edilmesi hâlinde, Kanun’da öngörülen bir aylık sürenin sonu beklenmeden yıkım kararı alınması mümkündür.

 

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesindeki koşulların gerçekleşmesi hâlinde ayrıca imar para cezası uygulanabilir. Bununla birlikte yapı tatil tutanağında imalatların türü, alanı, ölçüsü, yapının sahibi ve aykırılığın niteliği somut ve denetlenebilir biçimde gösterilmelidir.

 

Yapı tatil tutanağında;

  • imalatların açık ve somut şekilde gösterilmesi,

  • ölçü ve niteliklerinin belirlenmesi,

  • alan oluşturan ve oluşturmayan imalatların ayrılması,

  • yapı sahibinin doğru tespit edilmesi, gerekir.

 

İmar para cezasında ise yapı sınıfı, etkilenen alan, birim değer ve artırım nedenleri her imalat bakımından ayrı ve denetlenebilir şekilde hesaplanmalıdır.

 

Foça ve Marmaris kararları, yıkım işlemi hukuka uygun bulunsa dahi para cezasının tamamının veya bir kısmının hesaplama, artırım ya da süre hataları nedeniyle iptal edilebileceğini göstermektedir.[3][4]

 

Tiny House Satın Almadan Önce Neler Kontrol Edilmelidir?

Satıcının “ruhsat gerektirmez” veya “O2 belgeli olduğu için her araziye konulabilir” açıklaması hukuki incelemenin yerine geçmez.

 

Satın alma veya yerleştirme öncesinde en azından şu hususlar kontrol edilmelidir:

  1. O2 tip onay belgesi, plaka, trafik tescili ve araç ruhsatı,
  2. Şase numarası ile belgelerdeki bilgilerin uyumu,
  3. Ünitenin gerçek ve sürekli hareket kabiliyeti,
  4. Parselin tapu kaydı ve güncel imar durumu,
  5. Üst ve alt ölçekli planlardaki kullanım kararı,
  6. Tarım dışı kullanım izni veya kurum görüşü gerekip gerekmediği,
  7. Sit, kıyı, orman veya özel çevre koruma statüsü,
  8. Elektrik, su, kanalizasyon ve atık sistemlerinin nasıl kurulacağı,
  9. Teras, platform, merdiven, sundurma ve çevre duvarı gibi ek imalatlar,
  10. Kullanımın kişisel konut, kamping, konaklama veya ticari faaliyet niteliği,
  11. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ya da turizm mevzuatından kaynaklanan belge gereklilikleri.

“Ruhsatlı tiny house” ifadesinin hangi ruhsatı anlattığı da mutlaka açıklığa kavuşturulmalıdır. Araç ruhsatı, yapı ruhsatı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile turizm mevzuatına göre düzenlenen belgeler farklı hukuki amaçlara hizmet eder.

 

Sık Sorulan Sorular

 

O2 belgeli tiny house yapı ruhsatından muaf mıdır?

O2 belgesi tek başına yapı ruhsatı muafiyeti sağlamaz. Ünitenin kullanım amacı, hareket kabiliyeti, altyapı hizmetlerinden yararlanması ve inşai faaliyete konu edilip edilmediği ayrıca değerlendirilir.

 

Tapulu tarlaya tiny house koymak serbest midir?

Tapu mülkiyeti tek başına yeterli değildir. Parselin plan fonksiyonu, tarımsal niteliği ve tabi olduğu özel mevzuat incelenmeden tiny house yerleştirilmesi mühürleme, yıkım ve para cezası riski doğurabilir.

 

Tiny house’un temelinin bulunmaması yeterli midir?

Hayır. Temelin bulunmaması önemli bir unsur olmakla birlikte tek başına belirleyici değildir. Konut veya ticari kullanım, altyapı hizmetleri, hareket kabiliyeti ve çevresindeki ek imalatlar da dikkate alınır.

 

Elektrik ve su bağlantısı yapılması yapı niteliğini etkiler mi?

Evet. Bakanlığın 4 Ekim 2023 tarihli görüşünde elektrik, su, kanalizasyon ve ısıtma gibi altyapı hizmetlerinden yararlanma, yapı niteliğinin kabulünde dikkate alınan unsurlardan biri olarak gösterilmiştir.

 

Belediye tiny house’u yıkabilir mi?

Tiny house yapı niteliğinde görülüyor, ruhsatsız bulunuyor ve yerleştirildiği yerde ruhsata bağlanması mümkün değilse İmar Kanunu’nun 32. maddesi kapsamında yıkım kararı verilebilir.

 

Para cezası iptal edilirse yıkım kararı da ortadan kalkar mı?

Hayır. Yıkım kararı ile imar para cezası farklı işlemlerdir. Para cezasının hesaplama veya süre hatası nedeniyle iptal edilmesi, yıkım kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

 

Sonuç

Tiny house’ların hukuki statüsü yalnızca ürünün adı, tekerleği veya araç belgeleri üzerinden belirlenemez.

 

Tekerlek, plaka, O2 tip onay belgesi ve trafik tescili önemli unsurlardır. Ancak ünitenin konut veya ticari amaçla kullanılması, altyapı hizmetlerinden yararlanması, inşai faaliyete konu edilmesi, hareket kabiliyetini kaybetmesi veya arazi üzerindeki diğer imalatlarla bütünleşmesi hâlinde yapı olarak değerlendirilmesi mümkündür.

 

Bakanlığın 4 Ekim 2023 tarihli görüşü de tiny house’lar için koşulsuz bir yapı ruhsatı muafiyeti tanımamaktadır. Görüşteki muafiyet; konut veya ticari kullanım, altyapı hizmetinden yararlanma ve inşai faaliyet unsurlarından hiçbirini taşımayan tekerlekli, plakalı ve araç ruhsatlı karavanlarla sınırlı olarak değerlendirilmiştir.

 

Yargı kararlarında ise ürünün ticari adından çok, ünitenin fiilî durumu, hareket kabiliyeti, altyapı bağlantıları, parselin plan fonksiyonu ve tabi olduğu özel koruma rejimi esas alınmaktadır.

 

Bu nedenle tiny house satın alınmadan veya bir araziye yerleştirilmeden önce hem ünitenin teknik ve hukuki belgeleri hem de taşınmazın imar, tarım, koruma ve kullanım koşulları birlikte incelenmelidir.

 

NOT: Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her tiny house uygulaması, ilgili ünitenin teknik özellikleri, taşınmazın plan durumu ve somut kullanım biçimi çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Av. Alper Doğruöz

 

Kaynaklar ve Karar Künyeleri

[1] 3194 sayılı İmar Kanunu

[2] T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğü, 04.10.2023 tarihli ve E-14399437-622.02-7538631 sayılı “Hareketli Evler–Tiny House” konulu görüş yazısı.

[3] İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdari Dava Dairesi, E.2024/3582, K.2025/1203, 13.05.2025.

[4] İzmir Bölge İdare Mahkemesi 8. İdari Dava Dairesi, E.2024/2443, K.2025/354, 18.02.2025.

[5] Yargıtay 4. Ceza Dairesi, E.2021/33123, K.2024/6257, 08.05.2024.

[6] 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
[7] Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, 4 Nisan 2026 tarihli ve 33214 sayılı Resmî Gazete.
[8] 7584 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete.
[9] Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik; mobil ev ve mobil ev tesislerine ilişkin hükümler.

 

İlgili Yazılar

 

İmar ve Şehircilik Hukuku Nedir? Arsa Sahipleri ve Yapı Süreçleri İçin Neden Bu Kadar Önemlidir?

İmara Aykırı Yapı Nedeniyle Yıkım Kararı Verilirse Ne Yapılmalıdır?

Kayseri’de Yapı Tatil Tutanağı, Yıkım Kararı ve İmar Para Cezasına Karşı Dava Yolları